2019年 3月 24日 星期日  
   
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最新房地产话题之三 --------租房那些事儿
说到租房,现今真是个比较复杂和棘手的事情。很多屋主最近都遇到各种问题和疑虑。主要原因有几个,其一,新政之后,一批物业的主人为避开不很乐观的市场氛围,延迟出售,将物业放租;其二,政府2017年9月1日起实施了一系列租房新政;其三,2018年4月30日以后,使用统一租房合同(Ontario Standard Form of Lease)。其四,2018年11月15日起,福特带给我们的福利,放开租金限定。 现在Trina就逐一说一说这些听起来就令人有些抓狂的事件和内容。篇幅有限,Trina只想简要陈述,如没有解决您的所有疑惑,欢迎联系Trina继续探讨。让我们以倒叙的方式,从最近的开始说。 一,租金涨幅放开 福特政府在2018年的《为人民的计划》(A Plan for the People)中,提出,2018年11月15日后建成并首次用于出租的物业,将不受资金涨幅规管。 安省前自由党韦恩政府于2017年4月新政时租金涨幅限制是每年租金涨幅不得超过通胀,2017年房租允许的涨幅是1.8%。 2018年11月15日以前已经签订的租约将继续受租金涨幅(Rent Control)规管,每年租金涨幅不得超过1.8%。 让我们看看这里谁将受益?开放商,是第一大赢家;现在拥有或购买楼花的买家;已经在租的租客。 谁会不开心?现在或未来的租客;在此之前已经出租了房子的屋主;但对于那些正在或即将出租房子的二手房房主,或许,你的房子由于会受租金管控而被租客欢迎(苦笑)。 二,使用统一租房合同(Ontario Standard Form of Lease) 这个在2018年4月30日后启用的标准合同(Ontario Standard Form of Lease),长达13页,为强制使用(mandatory),填充式的标准文本,几乎不可修改。4月30日之后,仍然可以签非标准版租约,但如果租客书面要求房东提供标准版的新租约,房东必须在21天内提供,否则租客可扣留一个月的租金。如果房东还不能提供标准租约的话,那么租客可提前60天通知房东无条件结束租赁合约。下面概述几个重点变化: 定金只可以收取最后一个月的租金。 房东不可以随意收取租客押金,只允许收取钥匙押金,仅限于配钥匙的钱。 不准禁止租客养宠物,除非,有特殊原因,比方说公寓有相关条例或过敏等。 双方可以约定租客必须购买责任险(Liability Insurance)。但是关于财产险(Contents Insurance),租客可以自由决定购买与否。 租客有权分租或转租(sublease),房东不可以故意或不合理地拒绝。 支票跳票,只可以收$20元的(administration fee) 重要的一条,房东不可以要求租客以post-dated cheques(远期支票)或者automatic payments(自动付款)的方式交租,除非租客自己愿意。经纪们以前惯用此来规避审核租客不易的风险。 还有一条不得不提,就是Trina在前面一篇文章讲过的,大麻的问题。大麻合法化后,拥有,吸食,甚至种植(仅限四株)都将和法。如何避免,真是令房东和经纪头痛的问题。 这个租约,Trina感觉还是更倾向于保护租客的利益,但是,在不与前文冲突的情况下,经纪或房东也被允许加入自己的条款,以期更好地保护房东的利益。 三,2017年9月1日起实施了一系列租房新政 2017年9月1日起,一条保护房客的新法规将在全省范围内实施。 1,房东不能随意驱逐租客 在新法规下,如果房客没有犯错而被赶走,则房东要支付一个月的租金,或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说,房东再也不能以“有亲戚要搬进来”为由,随意赶走租客了。  2,因故让租客离开后,房东一年内不得转租房子 即便在租客离开后,省府还会监督房东,如果他们在一年内再度打广告出租,或者将房子改修及改变用途(demolishes/converts the unit),将视作“失信”行为(bad faith)。除非他们能证明自己的清白,否则就可能面临2.5万元的罚款。 好了,最后Trina还是要聊聊很多人感兴趣的话题,如何请租客搬离。首先,Trina不主张单纯因为租金太少,想方设法提高租金,这样,即便你做到了,也难逃政府的监管,投资,是为了赚钱,开心。搞得自己每日心惊肉跳,就得不偿失了。但是,如果的确是因为个人原因需要自用或卖房,其实大家也无需太紧张。凡事都可以商量,Trina的经验就是:和风细雨,柔声软语好于言辞犀利,死磕硬碰。Trina也遇到一些通情达理的客户,甚至在房东以自住要求租客搬离的情况下,没有索要一个月的租金。美国作家马克·吐温说:善良为一种世界通用的语言,它可以使盲人“看到”、聋子“听到”。对待租客,我们也要以善良换取善良,那一切都将变得美好了。
最新房地产话题之二 ——–大麻合法化 (CANNABIS ACT)
最近多伦多地产市场变化真是多,新鲜事儿一件接着一件,令人目不暇接。Trina就想给大家总结性地念叨念叨这些热点话题,给关心和不关心的朋友们做一个了解的渠道,毕竟,这些事情发生在我们身边,和我们的利益息息相关。 之前Trina写了外国买家税。今天Trina会以一名地产专业人士的视角,讲讲大麻的话题,后面会聊聊出租房屋的一些事儿。 2018年10月17日开始,休闲类大麻在加拿大正式获法律认可。加拿大参院批准合法化的休闲类大麻英文是Cannabis,为官方选择的词汇,也是大麻家族来自拉丁文的学名统称,包括植物学上的三大类大麻。从用途上分,大麻可分为工业大麻、医用大麻和休闲性大麻。 先讲重点: 新法正式生效后,年满18岁的公民(安省19岁)可合法购买大麻和大麻油。目前仅限于上网购买。 可在公共场所携带30克干大麻; 每户人家种植最多四株大麻。 当局禁止吸食大麻后开车,警察有严格的规定和测试标准。 也禁止携带大麻及其产品出境。   大麻合法化对房地产行业的影响:(如有疑问,请加微信私聊) 1,民用地产业主和房东 大麻合法化意味着使用、销售和种植大麻都合法,包括在自己家数量有限的种植。这可能会带来新的租客问题,或者房产遭到破坏。在安省,凡是允许吸烟的地方都可以吸大麻。作为房东,要在保护自己房产不受破坏的情况下,又要避免侵犯人权。 2,怎样避免买到大麻屋 买过房子的人都知道放在offer中的没有种植过大麻的用来保护卖家利益的条款,可是现在这远远不够了,您的经纪需要做更多的research,依据法律,添加更加复杂和严谨的条款,以保证所买房屋的安全性。 3,商业出租严格使用范围 商用的房产,需要规定好租客是在合法地使用该房产,以规避业主的法律责任。 大麻合法化和政治有什么关系? 大麻合法化可以打击黑市,带来税收,减少暴力事件。除了这些大家都知道的原因。还有一些不同的声音,比方:消遣类大麻合法化是目前执政的联邦自由党在2015年大选时的竞选承诺,是为了争取这部分为数不少的选民的选票的。当然,有反对党参议员仍质疑“大麻法”未来的效果,认为这会导致更多年轻人吸食大麻。 大麻合法化到底会带来什么效果? 支持大麻合法化的人士表示,大麻是一门赚钱潜力巨大的产业,可为政府来巨大的经济效益。甚至有人提出“大麻经济学”的概念,认为大麻合法化后,能带动一系列有关大麻赚钱的行业,并为政府创造利润。 批评者则称,大麻相关的车祸和犯罪将上升。此外,加拿大医疗研究机构MD Analytics的一项全国范围的调查显示,更多的加拿大医生反对将休闲大麻合法化,他们担心大麻滥用对人精神产生的长期影响。 对于华人家庭而言,普遍对休闲大麻合法化显得忧心忡忡,特别担心此举对年青人的不良影响。担心一旦政府将大麻合法化,会误导年青人误以为吸食大麻是安全的行为。从历史经验看,将大麻合法化会导致大量相关非法毒品激增,带来的危害难以预估。 大麻合法化到谁会受益? 1,律师:由此引发的可预见和不可预见的司法问题接踵而至,必将会出现大量涉及大麻的司法诉讼。 2,闻风而动的大公司和生产研发厂家。比如:可口可乐,科罗娜等。 3,研究大麻的学者们。他们可以从正面展开科学研究。比如,大麻在精神疾病、神经系统发育、妊娠、创伤后应激症治疗、驾驶和镇痛等方面有什么影响和利弊。 大麻合法化谁会受到不好的影响, 加拿大政府为了促进市场多元化,特别设计了“微种植”和“微加工”许可证。但是和那些大鳄相比,小作坊的生存问题凸显。 地方政府需要承担额外的责任,包括法律的实施、执法细则、城市区划的调整和零售网点规划、为家庭种植、商业许可和公共场合消费大麻等事项制定监管细则,等等。 什么是非法的? 购买大麻食品 无牌贩卖大麻 给未成年人大麻 在公共场合使用大麻,各地规定有所不同。 因大麻引起的不清醒驾驶, THC含量高于2毫微克/毫升,可能面临从罚款到监禁不等的惩罚。或者特定的人群不被允许使用大麻后驾驶。 持有“非法”大麻 带大麻到国际航班上 邮寄大麻 在公共场所持有开花的大麻植物 今天这个话题是我很不愿意去触碰的,写完一剪再剪,还求给大家一个粗略了解。毕竟,对于这件事情,我们无可躲避。 Trina力求简单明了,如有任何疑问,请咨询专业人士。 买房找Trina:豪宅,名区,名校,高品位选择,谈判高手,胜券在握;卖房找Trina:评估,装饰,广告,高水准销售,技巧独特,尽职尽责。欢迎致电Trina Wang:647 236 1519,或Email至:gardenw@gmail.com,或浏览网页:www.gardenw.ca 获取更多资讯和优质服务。 Trina Wang Broker Tel: 647 236 1519 Email: gardenw@gmail.com Website: www.gardenw.ca
最新房地产话题之一 ——–外国买家税
最近多伦多地产市场变化真是多,新鲜事儿一件接着一件,令人目不暇接。Trina就想给大家总结性地念叨念叨这些热点话题,给关心和不关心的朋友们做一个了解的渠道,毕竟,这些事情发生在我们身边,和我们的利益息息相关。 这篇文章先说说外国买家税,接下来Trina会以一名地产专业人士的视角,讲讲大麻的话题,聊聊出租房屋的一些事儿。不求穷尽细节,只想给大家一个大致介绍和简单释疑。 外国买家税,即非居民投机税,Non-Resident Speculation Tax,简称NRST。NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。税率15%。适用地区:安省“金马蹄”区域,包括Toronto,York ,Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe, Waterloo,Wellington。 先讲重点: 1,NRST 先交后退; 2,拥有百分百业权才可退税; 3,所买房产用于自住方可退税。   什么样的人群需要交15%NRST? 非加拿大公民;没有加拿大永久居住权的外国人;外国公司;外国人控股的公司;外国公司控股的加拿大公司;信托受托人是外国人;信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民,但公司受益者是外国人。 谁不需要交NRST? 1,已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士; 2,已经取得难民身份的人士; 3,本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1或2的配偶。 什么样的物业类型海外买家需要额外交15%NRST? 独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些(都属于single family residence),还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。购买六个以上单位的买家(例如公寓中的多个单位)要就NRST是否适用咨询专业人士。NRST不适用于多住宅出租公寓,农用地或商业用地。 谁可以退税? 有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得Rebate退税: 1,在购买房子后4年内,拿到了加拿大公民或者永久居民身份。 自交房日起,购房者在4年内成为加拿大落地移民,则可以申请赎回退税。财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请,所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以申请。 2,留学生在购买房子之后继续在安省进行两年全职在校学习。 需持有有效的学生签证,并自交房日起在安省Full Time上学满两年。就学的学校是大学或者大专,学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。注意:全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上。 3,购买房子后,持工签在安省全职工作1年。 每周工作30小时以上被界定为全职工作。申请退税时,购房者需要提供: 有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效。完整的工作雇佣证明,包括工资单。 在购买房子到申请rebate这段期间,购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有,这个物业必须自住,不能转卖也不能出租。符合申请条件后,连本带息一起退回来。无论购买楼花还是二手房,一定要让你的贷款经纪,builder,经纪,律师知道,此房用于自住。过户以后60天,要搬进该物业。要可以提供住进的凭证,例如:驾照,银行卡帐单,网费或电视费用。 问题解答 问题一:现在大三快读完了,只剩下1年多了,怎么办? 剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后又去读了硕士,那么加起来一共凑够两年是可以的。 问题二:现在大三,已经读了三年了,可以免去NRST吗? 很遗憾,NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。之前的经历都不算。 问题三:我还有1年的时间大学毕业,之后会做full time的工作,这个1年大学的时间,能否抵减我的工作时间?比如只用再工作半年就可以申请NRST? 不行的,不过只要你工作满一年你就可以申请NRST了。 问题四:一名留学生,信用额度不够向银行贷款,请问如果如果在银行用爸妈的名字做担保,NRST还能退回来吗? 这种情况是要先交税的,但是如果有银行可以给留学生做贷款,不需要父母上Title的,这15%的税以后可以要回来,建议咨询专业人士。 问题五: 15%的税是先交上去再退吗?全额退款吗?利息怎么算呢? 是的,NRST需要你先交上去,等你符合条件了再给你退回来。按照土地税务部门的说法这个Rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比,写在法律条文里。 问题六:长期居住在海外的加籍人士,在加拿大属于非税务居民,这类人在加拿大购房需不需要交付海外买家税? 不需要 Trina力求简单明了,如有任何疑问,请咨询专业人士,以Ministry of Finance的解答为准。 买房找Trina:豪宅,名区,名校,高品位选择,谈判高手,胜券在握;卖房找Trina:评估,装饰,广告,高水准销售,技巧独特,尽职尽责。欢迎致电Trina Wang:647 236 1519,或Email至:gardenw@gmail.com,或浏览网页:www.gardenw.ca 获取更多资讯和优质服务。 Trina Wang Broker Tel: 647 236 1519 Email: gardenw@gmail.com Website: www.gardenw.ca
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