2019年 8月 21日 星期三  
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  • 最新房地产话题之三 --------租房那些事儿

    说到租房,现今真是个比较复杂和棘手的事情。很多屋主最近都遇到各种问题和疑虑。主要原因有几个,其一,新政之后,一批物业的主人为避开不很乐观的市场氛围,延迟出售,将物业放租;其二,政府2017年9月1日起实施了一系列租房新政;其三,2018年4月30日以后,使用统一租房合同(Ontario Standard Form of Lease)。其四,2018年11月15日起,福特带给我们的福利,放开租金限定。

    现在Trina就逐一说一说这些听起来就令人有些抓狂的事件和内容。篇幅有限,Trina只想简要陈述,如没有解决您的所有疑惑,欢迎联系Trina继续探讨。让我们以倒叙的方式,从最近的开始说。

    一,租金涨幅放开

    福特政府在2018年的《为人民的计划》(A Plan for the People)中,提出,2018年11月15日后建成并首次用于出租的物业,将不受资金涨幅规管。

    安省前自由党韦恩政府于2017年4月新政时租金涨幅限制是每年租金涨幅不得超过通胀,2017年房租允许的涨幅是1.8%。

    2018年11月15日以前已经签订的租约将继续受租金涨幅(Rent Control)规管,每年租金涨幅不得超过1.8%。

    让我们看看这里谁将受益?开放商,是第一大赢家;现在拥有或购买楼花的买家;已经在租的租客。

    谁会不开心?现在或未来的租客;在此之前已经出租了房子的屋主;但对于那些正在或即将出租房子的二手房房主,或许,你的房子由于会受租金管控而被租客欢迎(苦笑)。

    二,使用统一租房合同(Ontario Standard Form of Lease)

    这个在2018年4月30日后启用的标准合同(Ontario Standard Form of Lease),长达13页,为强制使用(mandatory),填充式的标准文本,几乎不可修改。4月30日之后,仍然可以签非标准版租约,但如果租客书面要求房东提供标准版的新租约,房东必须在21天内提供,否则租客可扣留一个月的租金。如果房东还不能提供标准租约的话,那么租客可提前60天通知房东无条件结束租赁合约。下面概述几个重点变化:

    • 定金只可以收取最后一个月的租金。
    • 房东不可以随意收取租客押金,只允许收取钥匙押金,仅限于配钥匙的钱。
    • 不准禁止租客养宠物,除非,有特殊原因,比方说公寓有相关条例或过敏等。
    • 双方可以约定租客必须购买责任险(Liability Insurance)。但是关于财产险(Contents Insurance),租客可以自由决定购买与否。
    • 租客有权分租或转租(sublease),房东不可以故意或不合理地拒绝。
    • 支票跳票,只可以收$20元的(administration fee)
    • 重要的一条,房东不可以要求租客以post-dated cheques(远期支票)或者automatic payments(自动付款)的方式交租,除非租客自己愿意。经纪们以前惯用此来规避审核租客不易的风险。
    • 还有一条不得不提,就是Trina在前面一篇文章讲过的,大麻的问题。大麻合法化后,拥有,吸食,甚至种植(仅限四株)都将和法。如何避免,真是令房东和经纪头痛的问题。

    这个租约,Trina感觉还是更倾向于保护租客的利益,但是,在不与前文冲突的情况下,经纪或房东也被允许加入自己的条款,以期更好地保护房东的利益。

    三,2017年9月1日起实施了一系列租房新政

    2017年9月1日起,一条保护房客的新法规将在全省范围内实施。

    1,房东不能随意驱逐租客

    在新法规下,如果房客没有犯错而被赶走,则房东要支付一个月的租金,或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说,房东再也不能以“有亲戚要搬进来”为由,随意赶走租客了。

     2,因故让租客离开后,房东一年内不得转租房子

    即便在租客离开后,省府还会监督房东,如果他们在一年内再度打广告出租,或者将房子改修及改变用途(demolishes/converts the unit),将视作“失信”行为(bad faith)。除非他们能证明自己的清白,否则就可能面临2.5万元的罚款。

    好了,最后Trina还是要聊聊很多人感兴趣的话题,如何请租客搬离。首先,Trina不主张单纯因为租金太少,想方设法提高租金,这样,即便你做到了,也难逃政府的监管,投资,是为了赚钱,开心。搞得自己每日心惊肉跳,就得不偿失了。但是,如果的确是因为个人原因需要自用或卖房,其实大家也无需太紧张。凡事都可以商量,Trina的经验就是:和风细雨,柔声软语好于言辞犀利,死磕硬碰。Trina也遇到一些通情达理的客户,甚至在房东以自住要求租客搬离的情况下,没有索要一个月的租金。美国作家马克·吐温说:善良为一种世界通用的语言,它可以使盲人“看到”、聋子“听到”。对待租客,我们也要以善良换取善良,那一切都将变得美好了。

  • 最新房地产话题之二 ——–大麻合法化 (CANNABIS ACT)

    最近多伦多地产市场变化真是多,新鲜事儿一件接着一件,令人目不暇接。Trina就想给大家总结性地念叨念叨这些热点话题,给关心和不关心的朋友们做一个了解的渠道,毕竟,这些事情发生在我们身边,和我们的利益息息相关。

    之前Trina写了外国买家税。今天Trina会以一名地产专业人士的视角,讲讲大麻的话题,后面会聊聊出租房屋的一些事儿。

    2018年10月17日开始,休闲类大麻在加拿大正式获法律认可。加拿大参院批准合法化的休闲类大麻英文是Cannabis,为官方选择的词汇,也是大麻家族来自拉丁文的学名统称,包括植物学上的三大类大麻。从用途上分,大麻可分为工业大麻、医用大麻和休闲性大麻。

    先讲重点:

    新法正式生效后,年满18岁的公民(安省19岁)可合法购买大麻和大麻油。目前仅限于上网购买。

    可在公共场所携带30克干大麻;

    每户人家种植最多四株大麻。

    当局禁止吸食大麻后开车,警察有严格的规定和测试标准。

    也禁止携带大麻及其产品出境。

     

    大麻合法化对房地产行业的影响:(如有疑问,请加微信私聊)

    1,民用地产业主和房东

    大麻合法化意味着使用、销售和种植大麻都合法,包括在自己家数量有限的种植。这可能会带来新的租客问题,或者房产遭到破坏。在安省,凡是允许吸烟的地方都可以吸大麻。作为房东,要在保护自己房产不受破坏的情况下,又要避免侵犯人权。

    2,怎样避免买到大麻屋

    买过房子的人都知道放在offer中的没有种植过大麻的用来保护卖家利益的条款,可是现在这远远不够了,您的经纪需要做更多的research,依据法律,添加更加复杂和严谨的条款,以保证所买房屋的安全性。

    3,商业出租严格使用范围

    商用的房产,需要规定好租客是在合法地使用该房产,以规避业主的法律责任。

    大麻合法化和政治有什么关系?

    大麻合法化可以打击黑市,带来税收,减少暴力事件。除了这些大家都知道的原因。还有一些不同的声音,比方:消遣类大麻合法化是目前执政的联邦自由党在2015年大选时的竞选承诺,是为了争取这部分为数不少的选民的选票的。当然,有反对党参议员仍质疑“大麻法”未来的效果,认为这会导致更多年轻人吸食大麻。

    大麻合法化到底会带来什么效果?

    支持大麻合法化的人士表示,大麻是一门赚钱潜力巨大的产业,可为政府来巨大的经济效益。甚至有人提出“大麻经济学”的概念,认为大麻合法化后,能带动一系列有关大麻赚钱的行业,并为政府创造利润。

    批评者则称,大麻相关的车祸和犯罪将上升。此外,加拿大医疗研究机构MD Analytics的一项全国范围的调查显示,更多的加拿大医生反对将休闲大麻合法化,他们担心大麻滥用对人精神产生的长期影响。

    对于华人家庭而言,普遍对休闲大麻合法化显得忧心忡忡,特别担心此举对年青人的不良影响。担心一旦政府将大麻合法化,会误导年青人误以为吸食大麻是安全的行为。从历史经验看,将大麻合法化会导致大量相关非法毒品激增,带来的危害难以预估。

    大麻合法化到谁会受益?

    1,律师:由此引发的可预见和不可预见的司法问题接踵而至,必将会出现大量涉及大麻的司法诉讼。

    2,闻风而动的大公司和生产研发厂家。比如:可口可乐,科罗娜等。

    3,研究大麻的学者们。他们可以从正面展开科学研究。比如,大麻在精神疾病、神经系统发育、妊娠、创伤后应激症治疗、驾驶和镇痛等方面有什么影响和利弊。

    大麻合法化谁会受到不好的影响,

    加拿大政府为了促进市场多元化,特别设计了“微种植”和“微加工”许可证。但是和那些大鳄相比,小作坊的生存问题凸显。

    地方政府需要承担额外的责任,包括法律的实施、执法细则、城市区划的调整和零售网点规划、为家庭种植、商业许可和公共场合消费大麻等事项制定监管细则,等等。

    什么是非法的?

    购买大麻食品

    无牌贩卖大麻

    给未成年人大麻

    在公共场合使用大麻,各地规定有所不同。

    因大麻引起的不清醒驾驶, THC含量高于2毫微克/毫升,可能面临从罚款到监禁不等的惩罚。或者特定的人群不被允许使用大麻后驾驶。

    持有“非法”大麻

    带大麻到国际航班上

    邮寄大麻

    在公共场所持有开花的大麻植物

    今天这个话题是我很不愿意去触碰的,写完一剪再剪,还求给大家一个粗略了解。毕竟,对于这件事情,我们无可躲避。

    Trina力求简单明了,如有任何疑问,请咨询专业人士。

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  • 最新房地产话题之一 ——–外国买家税

    最近多伦多地产市场变化真是多,新鲜事儿一件接着一件,令人目不暇接。Trina就想给大家总结性地念叨念叨这些热点话题,给关心和不关心的朋友们做一个了解的渠道,毕竟,这些事情发生在我们身边,和我们的利益息息相关。

    这篇文章先说说外国买家税,接下来Trina会以一名地产专业人士的视角,讲讲大麻的话题,聊聊出租房屋的一些事儿。不求穷尽细节,只想给大家一个大致介绍和简单释疑。

    外国买家税,即非居民投机税,Non-Resident Speculation Tax,简称NRST。NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。税率15%。适用地区:安省“金马蹄”区域,包括Toronto,York ,Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe, Waterloo,Wellington。

    先讲重点:

    1NRST 先交后退;

    2,拥有百分百业权才可退税;

    3,所买房产用于自住方可退税。

     

    什么样的人群需要交15%NRST

    非加拿大公民;没有加拿大永久居住权的外国人;外国公司;外国人控股的公司;外国公司控股的加拿大公司;信托受托人是外国人;信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民,但公司受益者是外国人。

    谁不需要交NRST

    1,已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士;

    2,已经取得难民身份的人士;

    3,本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1或2的配偶。

    什么样的物业类型海外买家需要额外交15%NRST

    独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些(都属于single family residence),还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。购买六个以上单位的买家(例如公寓中的多个单位)要就NRST是否适用咨询专业人士。NRST不适用于多住宅出租公寓,农用地或商业用地。

    谁可以退税?

    有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得Rebate退税:

    1,在购买房子后4年内,拿到了加拿大公民或者永久居民身份。

    自交房日起,购房者在4年内成为加拿大落地移民,则可以申请赎回退税。财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请,所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以申请。

    2,留学生在购买房子之后继续在安省进行两年全职在校学习。

    需持有有效的学生签证,并自交房日起在安省Full Time上学满两年。就学的学校是大学或者大专,学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。注意:全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上。

    3,购买房子后,持工签在安省全职工作1年。

    每周工作30小时以上被界定为全职工作。申请退税时,购房者需要提供:

    有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效。完整的工作雇佣证明,包括工资单。

    在购买房子到申请rebate这段期间,购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有,这个物业必须自住,不能转卖也不能出租。符合申请条件后,连本带息一起退回来。无论购买楼花还是二手房,一定要让你的贷款经纪,builder,经纪,律师知道,此房用于自住。过户以后60天,要搬进该物业。要可以提供住进的凭证,例如:驾照,银行卡帐单,网费或电视费用。

    问题解答

    问题一:现在大三快读完了,只剩下1年多了,怎么办?

    剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后又去读了硕士,那么加起来一共凑够两年是可以的。

    问题二:现在大三,已经读了三年了,可以免去NRST吗?

    很遗憾,NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。之前的经历都不算。

    问题三:我还有1年的时间大学毕业,之后会做full time的工作,这个1年大学的时间,能否抵减我的工作时间?比如只用再工作半年就可以申请NRST?

    不行的,不过只要你工作满一年你就可以申请NRST了。

    问题四:一名留学生,信用额度不够向银行贷款,请问如果如果在银行用爸妈的名字做担保,NRST还能退回来吗?

    这种情况是要先交税的,但是如果有银行可以给留学生做贷款,不需要父母上Title的,这15%的税以后可以要回来,建议咨询专业人士。

    问题五: 15%的税是先交上去再退吗?全额退款吗?利息怎么算呢?

    是的,NRST需要你先交上去,等你符合条件了再给你退回来。按照土地税务部门的说法这个Rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比,写在法律条文里。

    问题六:长期居住在海外的加籍人士,在加拿大属于非税务居民,这类人在加拿大购房需不需要交付海外买家税?

    不需要

    Trina力求简单明了,如有任何疑问,请咨询专业人士,以Ministry of Finance的解答为准。

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    绵绵的春雨,料峭的春寒中,我们美丽富饶,摩登时尚的家园----多伦多迎来了万众瞩目的一个预料之中的房市调控新规。期盼着的,那些抢房大战中的失败者;担忧着的,一众窃窃欣喜了好久的投资客和房屋拥有者,都会有一种如释重负的感觉。该来的,总还是来了。接着要问的就会是,那,又怎样呢?

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    Trina在上篇文章中,为您介绍了多伦多的一个老牌豪宅区,康山Thornhill。想必您已经从地理,历史,自然,人文,和学区几个方面对这个既有历史沉淀,又有文化韵味的,散发着绿草的芬芳和古木的清香的社区有所了解。

    那,我们现在对这个区的住宅,做进一步的探索。现在您一定同意Trina的见地,这是一个老牌的真正的豪宅区。由于这里拥有优美的自然环境,悠久的人文历史,绝佳的城市中轴线位置,不但名校林立,且毗邻多伦多,交通购物配套齐全,一直以来都是富裕人士追捧的成熟豪宅区之一。

    而我们今天要关注的是这里的中心地带,也就是上等豪宅区。围绕着Thornhill Golf & Country Club周围,建造的房子占地都很宽阔,一般为一百至二百尺宽。大部分后院都对着树林,河谷或高尔夫球场,甚至没有栅栏,可以说高尔夫球场就在你家后院。这得天独厚的自然美景的确是十分难得。这份闹市中的宁静和悠然,是一个真正的豪宅最应该具有的特质。

    而在这寸土寸金的宝贵地段上,由顶级设计师和建筑者陆续建造的顶级豪宅,保留着Thornhill二百余年历史的那份欧式典雅古朴的建筑风格,这里的不断翻建的豪宅,又融合了现代的建筑理念,令人叹为观止。

    下面Trina就为您介绍一套这样的城堡,一套真正可谓:低调的奢华,简约的时尚风格的崭新豪宅。

    坐落在独一无二的康山豪宅区,康山顶级高尔夫球场紧邻自家后院,站在宽敞明亮的中厅,即可眺望泳池的一汪碧水,郁郁葱葱的树木,错落有致的球场布局。

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    豪宅外墙采用上等进口石材,独特设计三层后院,高档木材特制凉亭,4车库,环形车道。被绿色环抱的室外泳池,如同翠绿中的一块蓝宝石。 

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    100*300的Lot,大约11500平尺的居住面积,5+3个卧室,9个卫生间,2个厨房,2个洗衣房。

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    樱桃木实木入户门,22尺中厅,天窗结合变色水晶吊灯,打造出梦幻般的意境。天然理石+地热,橡木楼梯,从头到顶的装饰性墙板,舒适而又温暖。带有艺术气息的雕花楼梯栏杆,配合天窗的图案设计,温馨而又精致。打造出令您置身宫殿中的奢华感觉。

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    20尺嵌入式屋顶,透过2层高超大窗户,层林尽染的高尔夫球场尽收眼底。真材实料装饰的壁炉,开放式的厨房,欧式风格的橱柜,整块理石打造的巨大中央岛,欧式进口电器,用具。重要的是,可以一览室外泳池,凉亭,高尔夫球场。

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    樱桃木嵌入式办公室,奢华,高雅。整个房子的采暖,灯饰,门,音响系统都可以一键遥控,Smart Home自动遥控系统。配有12个监控器的安保系统,地热,顶级电器,处处体现摩登时尚的元素。

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    2个厨房,均为高配置。完全地上的与上层分开的地下室,3个超大带卫浴的卧房,一个豪华现代风格超大靓丽厨房,一个独立洗衣房,步出既是后花园,泳池,按摩浴缸和美丽凉亭。可做客房使用。2个热水炉,2个空调系统。电梯的设置,更为方便家人的使用。

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    每个卫生间都精心装饰。主卧卫浴更是令人咂舌。双面壁炉,天窗,地热,欧式独立浴缸,蒸汽淋浴。卫生间的天窗,中央岛,欧式定制的衣橱带给主人皇家的感觉。

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    辛弃疾的词是这处真正的紧贴自然地现代建筑杰作的最好诠释:

    东风夜放花千树,更吹落,星如雨。宝马雕车香满路。凤箫声动,玉壶光转,一夜鱼龙舞。

    蛾儿雪柳黄金缕,笑语盈盈暗香去。众里寻他千百度,蓦然回首,府邸却在,灯火阑珊处。

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